Estimation immobilière : utiliser les ventes réelles DVF sans se tromper
· Lourdes Augusto, fondatrice d'Affaire.app · 2 min de lecture
Quand un vendeur vous demande combien vaut son bien, il a souvent déjà regardé les annonces autour de chez lui. Problème : un prix d'affichage n'est pas un prix de vente. Pour défendre une fourchette réaliste, la référence la plus solide reste les ventes réellement conclues, publiées dans la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières).
Ce que contient DVF
DVF recense les transactions immobilières enregistrées chez les notaires : adresse approximative, type de bien, surface, date et prix de vente. Ce sont des actes signés, pas des souhaits de vendeurs. C'est la différence fondamentale avec les portails d'annonces, où les prix affichés sont souvent 5 à 15 % au-dessus du prix final.
Choisir les bonnes ventes de référence
- Même commune, idéalement même quartier ou même rue.
- Même type de bien : on ne compare pas une maison avec jardin à un appartement.
- Surface proche : une fourchette de plus ou moins 20 % est raisonnable.
- Ventes récentes : au-delà de 12 à 18 mois, le marché a pu bouger.
- Au moins 3 à 5 références pour lisser les cas particuliers.
Ajuster au bien que vous estimez
Deux maisons de 100 m² dans la même rue ne valent pas le même prix. L'état général (refait à neuf, travaux à prévoir, tout à rénover) et le diagnostic énergétique (DPE) pèsent lourd dans la décision des acheteurs. Une passoire thermique se négocie fortement ; une maison bien isolée part plus vite et plus cher. Appliquez des coefficients cohérents et surtout, notez votre raisonnement : c'est ce qui rend l'estimation défendable.
Présenter la fourchette au vendeur
Donnez une fourchette plutôt qu'un chiffre unique, et montrez les ventes qui la justifient. Un vendeur qui voit trois ventes réelles comparables à son bien accepte beaucoup plus facilement un prix réaliste qu'un vendeur à qui l'on annonce un chiffre sorti du chapeau. C'est aussi votre meilleure protection contre le mandat surévalué qui traîne des mois.
Comment Affaire.app vous aide
L'outil d'estimation d'Affaire.app interroge les ventes DVF autour du bien, applique des coefficients selon l'état et le DPE, et produit une fourchette argumentée que vous pouvez présenter au vendeur. Le détail de la méthode est expliqué sur la page Estimation DVF.